Dit is de integrale onderzoeksaanpak van de NAFO

 

December 2025 • De funderingsproblematiek in Nederland vraagt om een duidelijke visie op uitvoering van funderingsonderzoek en de aanpak van het probleem als geheel. Al jaren is bekend dat grote delen van de woningvoorraad een verhoogd funderingsrisico kennen. Wat tot nu toe ontbrak was een integrale aanpak. De NAFO wil daar verandering in brengen. Niet alleen door een ‘papieren tijger’ te zijn maar juist ook met de spreekwoordelijke ‘boots in the ground’ onderzoek bij woningen uit te voeren. 

 

Oorsprong vanuit bouwkundig onderzoek

De Nationale Alliantie Fundering Onderzoek (NAFO) is de alliantie van gerenommeerde keuringsbedrijven die al ca. 65% van de woningmarkt bedienen met bouwkundige keuringen. In deze hoedanigheid is de funderingsproblematiek dagelijkse praktijk. De NAFO is opgericht vanuit de overtuiging dat de onderzoeksaanpak anders kan en moet. Juist ook ten behoeve van de woningkoper en -eigenaar. Niet door overal zwaar technisch onderzoek toe te passen, maar door funderingsonderzoek logisch en gefaseerd te organiseren. Data vormt het vertrekpunt. Onderzoek volgt alleen waar nodig. En iedere fase draagt bij aan beter inzicht voor de volgende stap.

 

Het juiste moment

Vanuit deze achtergrond zien de aangesloten bedrijven op basis van hun ervaring, dat het moment van aan- en verkoop cruciaal is om het probleem te duiden. Dit moment is immers het punt waar belangen zichtbaar worden en waarop de consument bereid is tot onderzoek. Bovendien is het ook het moment waarop andere belanghebbenden zoals bijvoorbeeld de hypotheekverstrekker naar de woning kijken. Het gaat immers om het onderpand dat ze financieren. Een taxatie is al gemeen goed. Volgens de NAFO is funderingsonderzoek een logische aanvulling daarop.

 

Beter inzet onderzoekscapaciteit

Het doel van de NAFO is om te komen tot een stapsgewijze en gestructureerde aanpak van funderingsonderzoek. De behoefte van de consument wordt daarbij – in tegenstelling tot hoe het was – zwaarwegend in meegenomen. Waar voorheen de opstap naar onderzoek kostbaar, tijdrovend en complex was, streeft de De NAFO naar een lage instap voor de consument. Laag in termen van kosten en doorlooptijd, maar niet in kwaliteit.

Daarom werkt de NAFO met een gefaseerde onderzoeksaanpak die bestaat uit data analyse, Fase 0, Fase 1 en Fase 2. In iedere fase wordt het risico altijd eenduidig beoordeeld als “laag”, “midden” of “hoog”. Bij een hoog risico volgt een volgende fase. Daarmee blijft de onderzoeksomvang beheersbaar en wordt beschikbare capaciteit gericht ingezet. Het grote voordeel van deze aanpak is dat voor de woningen waar geen risico is, ook niet onnodig dure onderzoeken worden uitgevoerd. De beschikbare onderzoekscapaciteit wordt op deze manier ook daar ingezet, waar het nodig is.

(Klik op afbeelding om te vergroten)

 

Data analyse en Fase 0

Centraal in deze aanpak staat het Fase 0 funderingsrisico onderzoek met een duidelijk funderingsattest dat in één oogopslag het funderingsrisico in kaart brengt. Omdat het Fase 0 onderzoek uitgebreider is dan de KCAF Quick Scan, is deze scan als integraal onderdeel van het onderzoek opgenomen. Het Fase 0 onderzoek vertaalt beschikbare data vanuit Fundermaps en de visuele inspectie binnen en buiten, naar concreet inzicht op woningniveau.

Het is praktisch, betaalbaar en snel uitvoerbaar en geeft direct handelingsperspectief zoals “geen actie bij laag risico”, “monitoring” bij midden risico of “vervolgonderzoek” bij hoog risico. Juist deze duidelijkheid brengt rust en transparantie in het aan- en verkoopproces.

 

Delen van data

Elke fase van onderzoek levert nieuwe gevalideerde data op. Die data wordt terug geleverd aan Fundermaps en verrijkt de landelijke database met een gevalideerde risicoanalyse, waardoor toekomstige beoordelingen nauwkeuriger worden. Zo versterken data en zorgvuldig onderzoek elkaar en ontstaat een systeem dat steeds slimmer wordt en steeds minder onnodige fysieke onderzoeken vraagt.

Deze aanpak werkt optimaal wanneer zij op de juiste plek in de keten wordt toegepast. Daarom zet de NAFO in op de start van deze gefaseerde aanpak aan de voorkant van het verkoopproces. Oftewel, uitgevoerd vóórdat een woning in de verkoop komt. Op die plek ontstaat de minste verstoring in de keten en wordt voorkomen dat risico’s worden doorgeschoven naar de volgende eigenaar. Funderingsrisico wordt daarmee een vast onderdeel van woninginformatie.

 

Nationale aanpak voor de gehele keten

De richting waarin de NAFO zich ontwikkelt staat niet op zichzelf. De rijksoverheid werkt aan een nationale aanpak van de funderingsproblematiek, waarin transparantie, betrouwbare data, standaardisering en vroege informatievoorziening centraal staan. De NAFO, als alliantie van uitvoerende keuringsbedrijven, participeert in deze nationale aanpak. De inbreng is gericht op integrale aanpak, structuur, beoordelingsmethodiek en praktijkervaring. Begin volgende jaar verwachten we dat met de hele branche concrete stappen kunnen worden gezet over deze aanpak.

De onderzoeksmethodiek van de NAFO is een helder instrument en bewijst dagelijks het grote nut, zeker in combinatie met bouwkundige keuringen. Het centraal bij VastgoedNederland geregistreerde funderingsattest, heeft zo een duidelijke plaats in een woningmarkt waarin transparantie de norm is en waarin risico’s tijdig en proportioneel worden beoordeeld.

Door de jaarlijkse woningtransacties groeit de onderzoeksbehoefte van het aantal woningen met een verhoogd risicoprofiel. De NAFO heeft daarom niet alleen een visie ontwikkeld, maar ook vooruitgekeken. Op basis van transactiecijfers en risicodata is inzichtelijk hoeveel onderzoekscapaciteit nodig is en wanneer. Deze prognose vormt de basis voor gerichte en verantwoorde opschaling door bouwkundige keuringsbedrijven.

De kern is helder: De woningmarkt heeft behoefte aan een integrale aanpak voor het onderzoek naar funderingsrisico’s. Een aanpak die rust brengt, proportioneel en betaalbaar is en beheersbaar blijft. Fase 0 met het funderingsattest is daarin de eerste stap.

Betrouwbaar inzicht. Nuchtere keuzes. Een aanpak die de woningmarkt verder helpt!